2020年4月1日より、不動産売買における売主の“責任”が変わります。
不動産売買の売主には、売買後に発覚した不動産の瑕疵（かし=欠陥・不良）に対して責任を負う「瑕疵担保責任」が課せられます。この「瑕疵担保責任」は2020年3月いっぱいで廃止となり、4月の民法改正によって「契約不適合責任」に変わるのです。
現行民法の「瑕疵担保責任」とは？
2020年3月まで売主に対して課せられる「瑕疵担保責任」とは、売買した不動産に欠陥や不良があった場合に負う責任です。
瑕疵担保責任の要点は、以下の通りです。
- 「隠れた瑕疵」があった場合にのみ責任を負う
- 原則的に買主ができることは、売主への「損害賠償請求」のみ
- 例外的に、瑕疵によって売買契約の目的が達成できないときに限り買主は契約解除が可能
- 契約解除または損害賠償の請求は、買主が事実知ったときから1年以内
瑕疵担保責任のポイントとなるのは、「隠れた瑕疵」が発覚した場合に買主ができることは、基本的に「損害賠償請求」のみ。例外的に、契約解除が可能ということです。
「隠れた瑕疵」とは、売買契約前に確認したものの発見できなかった物件の欠陥や不良のこと。たとえば、『床下がシロアリ被害にあっていた』『敷地内に廃棄物が埋まっていた』などが売買後に発覚すれば「隠れた瑕疵」に該当し、買主は1年以内に損害賠償請求ができます。
「契約不適合責任」になって変わること
「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」となることで、次の3つのことが大きく変わるようです。
- 「隠れた瑕疵」の要件がなくなる
- 買主は「追完請求」と「代金減額請求」が可能に
- 売主に対し1年以内に「通知」するだけでOKに
ここから詳しく解説します。
1．「隠れた瑕疵」の要件がなくなる
「契約不適合責任」における売主の責任は、“契約の趣旨に適合しない場合の責任”となるので、瑕疵が“隠れている”必要はありません。つまり、責任の対象が「買主が売買前に確認しても発見できなかった瑕疵」ではなく、「契約内容と適合しないもの」になるわけです。
たとえば、契約書に雨漏りの事実が記載されていないにもかかわらず、契約後、雨漏りが発覚した場合、買主がその事実を認識していようがいまいが、売主は契約不適合責任を負うという認識になります。瑕疵担保責任のように「隠れた瑕疵」である必要はなく、契約書に記載があるかどうかによって売主の責任の有無が決まるということですね。
2．買主は「追完請求」と「代金減額請求」が可能に
従来まで、買主ができることは、売主への「損害賠償請求」と「契約解除」のみでした。契約不適合責任となると、これに加え買主は「追完請求」と「代金減額請求」ができるようになります。
追完請求
契約後、不適合の箇所を適合の状態にするため、補修や設備追加費用を売主に対して請求できます。
代金減額請求
代金減額請求とは、その名の通り、売買代金の減額を求める請求です。基本的には、追完請求に応じない売主に対して減額請求ができるようになるようです。
3．売主に対し1年以内に「通知」するだけでOKに
瑕疵担保責任では、買主は「瑕疵を知ってから1年以内の損害賠償請求」が必要でしたが、契約適合責任では「不適合を知った日から1年以内に売主に通知する」だけでOKになります。
まとめ
「瑕疵担保責任」も同様ですが、「契約不適合責任」の”範囲”や”有無”については契約書の特約に別途記載することで調整が可能です。売主も買主も、特約事項までしっかり目を通してから契約を結ぶようにしましょう。
4月の民法改正は、不動産売買にも大きな影響を与えます。改正前後は色々ご不安もあるでしょうが、私たちは日々、不動産のことを勉強しております。どんな些細なことでも構いません。わからないことなどございましたら、弊社までお気軽にご相談下さい。
